Location nue ou meublée : laquelle vous rapporte le plus ?
À loyers égaux, ce qui vous reste après impôts dépend de vos charges, de votre tranche d'imposition et du régime choisi : aucune formule ne gagne à tous les coups. Comparez les quatre régimes sur votre logement en une minute, puis faites valider votre choix par un conseiller.
- Quatre régimes comparés sur vos chiffres
- Déficit foncier et amortissements pris en compte
- Étude de votre projet gratuite et sans engagement
Location meublée
Un régime à part, avec ses règles d'amortissement et ses conséquences à la revente.
Location nue
Revenus fonciers, micro-foncier ou réel, et le mécanisme du déficit foncier.
Société civile
Une SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ne se gère pas du tout de la même façon.
Comparez les quatre régimes sur votre logement
Indiquez vos loyers, vos charges et votre tranche d'imposition : les quatre régimes fiscaux sont comparés aussitôt sur votre logement.
| Régime | Base imposable | Impôt et prélèvements | Revenu restant |
|---|
Estimation indicative, qui ne remplace pas une étude personnalisée.
Hypothèses et limites
- Calcul sur la première année, à votre tranche d'imposition : si le revenu locatif vous fait changer de tranche, l'écart réel diffère.
- Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers (abattement de 30 %) ; micro-BIC du meublé de longue durée jusqu'à 83 600 € (abattement de 50 %, au moins 305 €).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé.
- Déficit foncier : la part qui ne vient pas des intérêts s'impute sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an, à condition de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année.
- Meublé au réel : bâti amorti sur 30 ans et mobilier sur 7 ans, durées usuelles retenues comme hypothèses. Les amortissements ne créent pas de déficit et seront réintégrés dans la plus-value en cas de revente.
- Non pris en compte : frais d'acquisition, cotisation foncière des entreprises, frais de comptabilité (à ajouter aux charges), dispositifs particuliers.
Faites valider le régime le plus adapté à votre projet
- Une comparaison sur toute la durée de détention, revente comprise
- Le choix du statut et des options fiscales
- Le financement et son effet sur votre impôt
Sans engagement. Votre résultat est joint à votre demande, vous pouvez le retirer.
Les guides de référence
- Location meublée LMNP : micro-BIC, réel et amortissement en 2026Statut LMNP ou LMP, seuils du micro-BIC 2026, amortissement au réel, déficit et prélèvements sociaux à 18,6 % : comment est imposé le loueur en meublé.
- Location nue : imposition des loyers, déficit foncier et JeanbrunMicro-foncier ou réel, déficit foncier à 10 700 € ou 21 400 €, amortissement Jeanbrun : comment le bailleur en location vide est imposé en 2026.
- SCI à l'IR ou à l'IS : comparer les deux régimes avant d'opterRevenus fonciers ou IS, amortissement, dividendes à 31,4 % ou au barème avec abattement de 40 %, plus-value : comparer les deux régimes d'une SCI.
Le bilan patrimonial de l'investisseur
Votre immobilier ne se pilote pas seul : il dépend de vos revenus, de votre impôt et de vos projets.
À quoi il sert
- Mesurer l'impôt réellement payé sur vos loyers
- Comparer les régimes possibles pour votre situation
- Anticiper la revente et la transmission
Questions précises, réponses détaillées
- Revente d'un LMNP : la reprise des amortissements depuis 2025Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP minorent le prix d'achat à la revente. Mécanisme, exceptions, majorations forfaitaires et exemple chiffré.
- Micro-foncier ou régime réel : la méthode pour choisirAbattement de 30 % ou charges réelles : comment comparer les deux régimes de la location nue, avec un exemple chiffré, les exclusions et l'option de trois ans.
- Vendre son bien à sa propre SCI : coût réel et abus de droitCéder un bien à une SCI que vous contrôlez : plus-value, frais, cas de la résidence principale, abus de droit (L64, L64 A, 205 A) et rescrit préalable.
Vos questions
Meublé ou nu : quelle différence fiscale ?
En meublé, les loyers sont des bénéfices commerciaux : le bien s'amortit, mais un déficit ne réduit jamais les autres revenus et les prélèvements sociaux sont de 18,6 %. En location nue, les loyers sont des revenus fonciers à 17,2 % de prélèvements sociaux, et un déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Jusqu'à quel montant de loyers peut-on rester au régime micro ?
15 000 € de loyers bruts par an en location nue (abattement de 30 %). En meublé de longue durée, le seuil du micro-BIC est de 83 600 € de recettes (abattement de 50 %) dans la version du code en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value, sauf dans certaines résidences pour étudiants, seniors ou établissements médico-sociaux.
Le bilan est-il payant ?
Non, il est gratuit et sans engagement.
Combien vos loyers vous rapportent-ils après impôt ?
Faire le calcul avec un conseillerVotre projet locatif mérite un calcul précis : un conseiller vous rappelle
Un échange pour comparer les options, sans engagement.
Un conseiller vous rappelle au créneau choisi. Si possible, ayez sous la main vos loyers annuels et vos charges.